たまには昔取った杵柄を振り回して、有益なことを書こうと思う。
賃貸住宅にお住いの皆さん、更新料って払ってます?
あれ、払わなくても契約解除になったり、ましてや立ち退きになんかならないって知っといたほうがいいですよ。
根拠は「借地借家法」です。
（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
（解約による建物賃貸借の終了）
第二十七条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
２ 前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
（建物賃貸借の期間）
第二十九条 期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２ 民法第六百四条 の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
（強行規定）
第三十条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
要するに、「更新する」とも「更新しない」とも言わずに、ただ沈黙して時期(契約満了の半年前)を待てば、あとは法律で自動的に契約は無期限のものに切り替わるよってこと。
大家がそれに反対できるのは、よっぽど滞納してるとか、建物自体がボロボロで住んでたらやばいとか、立ち退き料を積んでるとか、そういう場合だけだよってのが28条。
あ、「更新しますか?」って言われて「更新します」って言っちゃだめよ、任意で契約更新に同意したことになって更新料を支払わなきゃいけなくなるから。
一応最高裁の判例で、「更新料を契約に盛り込むこと自体は、よほど高額でない限り違法とは言えない」ということになってますので、大家も不動産屋もそれを盾に「最高裁もこう言ってるし、アンタ契約書にハンコ押したんでしょ!」って言ってくるでしょうね。
先に言いましたけど、全部無視して期間過ぎたら自動的に更新されるので別に払う必要ないです。
それでも契約書を盾に払え払えと言いつのるなら「じゃあ訴えれば?私は任意での更新はしてないから更新料の支払いについては同意できません。」って言えば黙りそうな気がします。やったことないけど。
あ、裁判所が払えって判決を出したら払うか上告するかしてくださいね。
ちなみに更新料程度の不払いだけだと絶対に裁判所は契約解除や立ち退きを認めないです(予想)。
だって家賃滞納による立ち退き請求でさえ、半年分とか1年分とかいうレベルじゃないと認めないんだもの。
あと、風の噂で、「法律による更新をした場合でも2年ごとに更新料を支払う」みたいな特約を契約書に盛り込んでるところもあるらしいですけど、ムリでしょ。
だって法律による自動更新をしたら「無期限で家を借りる契約に切り替わる」ってこと。
更新なんて発生しないし、ということは更新料の請求原因がない、ってこと。
むしろ不当請求で訴えられそうな特約だと個人的には思います。根拠はない。
まあ、不動産屋がうるさくてかなわん、ていうのであれば1回分の更新料は目をつぶって「更新はするが、更新料の特約を外さない限りハンコは押さん!!」という形で条件交渉すればよろしいかと。そしたらお互い納得の上で更新料なしの契約が結べますから。
押し切られちゃだめですよ、さっきも言ったようにどれだけ大家が「イヤだ!更新しないなら出て行け!」って言っても無効ですから。
むしろ「オタク法律無視するの?」って言い返してあげましょうね。
借地借家法は原則として、大原則として、借り手の味方です。
なお今回の更新内容については一切責任持ちません。持てません。そこんとこよろしく。
